TIPS MEMILIH DEVELOPER & KONTRAKTOR

undercover.co.id – TIPS MEMILIH DEVELOPER & KONTRAKTOR , Masyarakat yang ingin berinvestasi dengan membeli rumah baru di sebuah kompleks perumahan mau tidak mau harus berhubungan dengan pengembang (developer) yang mengembangkan kawasan perumahan tersebut.

Hal ini berbeda dengan kalau kita ingin memiliki rumah baru yang berdiri sendiri alias tidak dibangun di kompleks perumahan. Jika kita ingin memiliki rumah baru di luar kompleks perumahan, maka kita dapat membangun sendiri rumah tersebut dengan bantuan pemborong/kontraktor tanpa perlu berhubungan dengan developer.

dengan proses penerbitan buku. Developer ibarat perusahaan penerbit buku, sedangkan kontraktor ibarat perusahaan percetakan. Jika kita Pembagian peran antara developer dan kontraktor dapat diibaratkan ingin menerbitkan buku dalam jumlah besar untuk kalangan luas, maka kita sebaiknya menghubungi perusahaan penerbitan buku yang percetakan. Namun demikian, jika kita hanya perlu menerbitkan buku kemudian memberikan order pencetakan buku kepada perusahaan dalam jumlah terbatas dan hanya untuk kalangan terbatas, maka kita dapat langsung mencetaknya melalui perusahaan percetakan tanpa

perlu melibatkan pihak penerbit. Hal yang senada juga berlaku pada pembangunan rumah. Jika kita ingin membangun rumah dalam jumlah terbatas dan hanya untuk dimiliki oleh kalangan terbatas, maka kita dapat langsung berhubungan rumah. Sebaliknya jika rumah yang dibangun jumlahnya banyak dan dengan kontraktor yang memang memiliki keahlian untuk membangun karena mereka memiliki keahlian untuk mengembangkan suatu harus dipasarkan ke banyak pihak, maka developer harus dilibatkan

kawasan perumahan. Salah satu hal penting untuk menilai perusahaan pengembang (de-

veloper) yang baik adalah bonafiditas perusahaan yang

dicerminkan dari kekuatan permodalan dan kemampuan manejemen serta penguasa- an pasar. Unit-unit rumah baru yang berada di lokasi perumahan yang dibangun oleh pengembang yang bonafid akan lebih terjamin kuali- reputasi perusahaan yang sudah lama terkenal dan teruji di masyara- tasnya karena pihak pengembang tidak akan berani mempertaruhkan kat. Namun sayang, rumah yang dijual pengembang yang bonafid bi- asanya berharga jauh lebih mahal dibandingkan rumah yang dibangun

pengembang kelas biasa.

Di Indonesia ada beberapa perusahaan pengembang yang tergolong bonafid yang sahamnya sudah terdaftar (listing) di Bursa Efek Indonesia (BEI). Berdasarkan besaran nilai kapitalisasi pasar (market capitalization) per 31 Maret 2013, Kompas.com mencatat ada 10 pengembang developer yang pantas dinobatkan sebagai raja properti dan perusahaan pengembang paling bonafid di Indonesia, yaitu:

Nomor satu ditempati Lippo Karawaci. Pengembang kota mandiri terintegrasi “Lippo Village” ini memiliki kapitalisasi senilai Rp29,539 triliun. Selain Lippo Village, mereka tengah menggarap megablok St Moritz Penthouse & Residences di Puri Indah, Jakarta Barat dan Holland Village di bilangan Cempaka Putih, Jakarta Timur. Disusul nomor dua adalah Bumi Serpong Damai (BSD) yang giat mengembangkan BSD City dengan nilai kapitalisasi Rp28,170 triliun. Selain kota baru BSD City, pengembang berkode emiten BSDE ini telah melansir megaproyek Indonesia International Expo (IIE). Megaproyek IIE tersebut merupakan hasil kolaborasi BSDE dan juga Kelompok Usaha Kompas-Gramedia.

Berturut-turut posisi selanjutnya adalah Alam Sutera Realty (Rp20,042 triliun), Pakuwon Jati (Rp17,819 triliun), Summarecon Agung (Rp 16,951 triliun), Ciputra Development (Rp16,530 triliun), Agung Podomoro Land (Rp10,147 triliun), Duta Pertiwi (Rp6,937 triliun), dan Modernland Realty (Rp6,329 triliun).

Sementara Ciputra Property menempati posisi buncit (urutan ke-10) dengan nilai kapitalisasi Rp5,781 triliun. Peringkat mereka terdongkrak oleh Ciputra World di Jakarta seluas lebih dari 11 hektar. Superblok ini berisi 15 tower apartemen, hotel, perkantoran, apartemen sewa, ruang konvensi, dan pusat perbelanjaan.

Sebagai konsumen, kita mesti berhati-hati memilih pengembang karena saat ini banyak pengembang perumahaan yang hanya menjual janji lewat brosur dan promosi di mal. Untuk menarik perhatian

para calon pembeli, mereka memberikan banyak janji, seperti lokasi strategis, harga ekonomis dan kompetitif, aplikasi cepat, fasilitas lengkap, bahkan prospek kawasan. Namun, hunian yang dijual itu umumnya masih dalam bentuk gambar, bukan bangunan nyata, karena pengembang takut risiko bila harus langsung membangun rumah tanpa ada pembeli. Bangunan rumah yang dijanjikan baru selesai berbulan- bulan, bahkan bisa lebih dari setahun, setelah kita mencicil uang muka ke pengembang. Celakanya, jika kita membatalkan pembelian rumah, maka uang muka yang telah disetorkan akan dianggap hangus.

yang sudah berani membuat promosi besar-besar di banyak tempat

Padahal bahkan tanahnya saja belum dibersihkan dan diratakan.

Penulis sering menemui fakta ada beberapa pengembang perumahan termasuk di pusat belanja, padahal kalau kita lihat langsung di lapangan ternyata mereka belum membangun rumah satu unit pun, menurut peraturan perundang-undangan, pengembang belum boleh rumah yang direncanakan. Aturan ini seringkali dilanggar karena tidak memasarkan perumahan jika belum membangun sedikitnya 20% ada penegakan hukum yang tegas, sehingga lagi-lagi masyarakat Berikut ini beberapa tips untuk memilih pengembang/developer

selaku konsumen perumahan yang akan dirugikan.

baik:

yang

1. Pilih pengembang yang memiliki reputasi yang baik dengan melihat beberapa proyek perumahan yang pernah mereka bangun, dengan cara melihat langsung di lapangan atau mencari informasi melalui

koran, majalah, buku, dan internet.

2. Pilih pengembang yang memiliki hubungan baik dengan bank prosedur yang ketat dalam memilih rekanan developer untuk penyalur KPR, sebab bank tersebut pasti sudah melakukan sejumlah menyalurkan “kredit pemilikan rumah” (KPR). Kalau developernya tidak bisa dipercaya, tentu pihak bank tidak akan berani menyalurkan

KPR melalui developer tersebut.

3. Pilih pengembang yang telah terdaftar sebagai anggota asosiasi pengembang yang biasa membangun rumah kelas menengah- pengembang seperti REI atau Apersi. REI umumnya beranggotakan atas, sedangkan anggota Apersi umumnya menggarap proyek perumahan kelas menengah-bawah. Jika pengembang tersebut telah menjadi anggota REI atau Apersi, maka kita akan lebih mudah melaporkan pengembang tersebut ke asosiasinya apabila melakukan pelangaran atau kecurangan.

4. Pilih pengembang yang bonafid, bermodal kuat, terkenal, dan telah menjual saham kepada umum (go-public) serta terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Pengembang yang sudah go-public dan sa- hamnya telah tercatat di BEI berarti telah lolos dari sejumlah per-syaratan ketat yang diatur oleh otoritas pasar modal Indonesia (dulu Bapepam-LK, sekarang Otoritas Jasa Keuangan/OJK). Lihat secara langsung kondisi perumahan di lapangan, apakah benar-benar sesuai dengan promosi yang ditawarkan. Jangan hanya

percaya dengan janji-janji yang diberikan lewat brosur, iklan, atau

staf pemasaran (salesman).

6. Jangan membeli rumah di perumahan tersebut jika developer belum membangun rumah minimal 20% dari total rumah yang

akan

dibangun di kawasan tersebut.

7. Lihat unit rumah contoh yang ada di lapangan, apakah model dan kualitasnya telah sesuai dengan rumah idaman kita. Pengembang yang baik umumnya telah membangun beberapa rumah contoh di lapangan sebagai daya tarik pembeli.

8. Pilih pengembang perumahan yang memiliki hubungan baik dengan masyarakat sekitar serta memiliki program tanggung jawab sosial yang baik sehingga tidak akan terjadi persengketaan dengan

warga masyarakat sekitar.

9. Pilih pengembang yang memiliki kepedulian terhadap lingkungan

hidup.

baca juga

10. Pilih pengembang yang memiliki manajemen yang baik dan bertanggung jawab. Untuk mengetahui hal ini, kita bisa mencari opini dari para pembeli perumahan terdahulu atau mencari informasi bagaimana cara-cara yang mereka gunakan untuk menyelesaikan sengketa dengan konsumen. Pengembang yang baik juga memiliki pelayanan purna jual yang baik kepada para konsumen.

11. Pastikan pengembang telah memiliki izin yang dipersyaratkan, seperti izin usaha, izin penggunaan tanah, hak guna bangunan, izin mendirikan bangunan, izin penggunaan air tanah, dan lain-lain. Konfirmasikan kebenaran izin tersebut ke lembaga terkait seperti BPN, Dinas Tata Ruang, Dinas Bangunan, Dinas PU, Dinas Pengairan, dan lain-lain. (lihat bab tentang Dokumen Properti).

12. Pastikan pengembang berkomitmen untuk membangun fasilitas umum atau fasilitas sosial yang memadai seperti tempat ibadah,

lapangan olahraga, balai warga/balai RT, pos satpam, dan fasilitas

lain yang dijanjikan.

13. Pastikan fasilitas jalan di perumahan tersebut lebar dan terawat dengan baik serta telah dilengkapi dengan lampu penerangan jalan

yang mencukupi.

14. Pastikan sistem drainase (pembuangan air) di

perumahan

memadai dan didukung sejumlah saluran pembuangan

mencukupi.

tersebut

air

yang

15. Pastikan pasokan listrik di perumahan tersebut telah tersedia/

mencukupi.

17. Pilih pengembang yang bisa memberikan kepastian jadwal 16. Pastikan fasilitas air bersih (PDAM) telah tersedia secara mencukupi. pembangunan rumah dan penyerahan rumah secara tepat waktu. 18. Pilih pengembang yang memiliki fokus utama di bidang properti dan tidak memiliki aneka usaha lain yang tidak terkait dengan properti. Fokus usaha akan memengaruhi tingkat profesionalitas 19. Pilih pengembang yang telah mengerjakan banyak proyek tersebut benar-benar bonafid dan berpengalaman serta dapat perumahan karena hal ini dapat menjadi indikasi pengembang

dan kemampuan usaha.

dipercaya.

20. Pilih pengembang yang memiliki master plan atau rencana pe- ngembangan kawasan perumahan tersebut di masa depan. Pe- ngembangan kawasan yang baik akan dapat meningkatkan harga

tanah dan rumah di kawasan tersebut.

21. Pilih pengembang yang memiliki kantor tetap dan staf karyawan yang baik dan bekerja profesional dalam melayani keluhan para

pelanggan.

B.

Jika

TIPS MEMILIH KONTRAKTOR/PEMBORONG

kita

ingin membangun rumah baru secara mandiri atau tidak

membeli rumah baru di kompleks perumahan, maka kita tidak perlu pemborong bangunan. “Kontraktor” pada dasarnya memiliki penger- melibatkan developer namun cukup berhubungan dengan kontraktor/ tian yang sama dengan “pemborong” yaitu pihak yang sama-sama berfokus pada usaha membangun rumah atau bangunan gedung lain. Namun demikian keduanya sebenarnya memiliki sejumlah perbedaan, Kontraktor pada umumnya berbentuk perusahaan (PT atau CV), sedangkan pemborong pada umumnya berbentuk perorangan,

antara lain:

1.

2. Kontraktor pada umumnya tergabung pada suatu asosiasi kontraktor, sedangkan Pemborong pada umumnya tidak tergabung pada suatu asosiasi kontraktor,

3. Kontraktor pada umumnya mengerjakan proyek rumah atau perumahan yang berskala besar dan memiliki tingkat kesulitan pengerjaan yang lebih besar, sedangkan pemborong biasanya hanya mampu mengerjakan proyek rumah atau bangunan gedung

yang sederhana,

4. Kontraktor biasanya memiliki tim ahli dan manajemen yang lebih baik, sedangkan pemborong biasanya tidak didampingi tim ahli dan hanya mengandalkan manajemen pribadi,

5. Kontraktor biasanya mengerjakan proyek berdasarkan kontrak yang bersifat penuh, sedangkan pemborong biasanya hanya diserahi pekerjaan berdasarkan kontrak borongan kerja (tidak termasuk pembelian bahan/material bangunan),

6. Kontraktor biasanya dikelola oleh tenaga ahli yang memiliki latar pendidikan khusus di bidang teknik bangunan atau arsitektur, sedangkan pemborong bisa berasal dari latar belakang apa saja asalkan punya tekad dan mau belajar teknik membangun rumah

secara mandiri.

Berdasarkan uraian tersebut di atas dapatlah disimpulkan bahwa jasa tersebut berskala besar atau memiliki tingkat kesulitan yang relatif kontraktor lebih tepat digunakan jika proyek pembangunan

tinggi. Sedangkan jika proyek pembangunan rumah tersebut

rumah

berskala

terbatas (seperti rumah pribadi), maka kita cukup meminta bantuan rumah yang akan kita bangun tergolong rumah sederhana dan kita pemborong yang jujur dan berpengalaman. Namun demikian, jika sendiri pembangunan rumah tersebut tanpa harus melibatkan punya cukup banyak waktu luang, maka sebaiknya kita laksanakan rumah sederhana hanya dengan melibatkan tukang dan kuli pemborong agar dapat menghemat biaya. Kita pun dapat membangun baik berdasarkan gambar denah yang dibuatkan oleh tukang gambar

sekelas lulusan STM.

yang

Jika kita harus menggunakan jasa Kontraktor atau Pemborong karena alasan tertentu, maka kita sebaiknya memperhatikan sejumlah tips,

sebagai berikut:

1. Pilih jasa kontraktor jika proyek pembangunan rumah tersebut tergolong sulit, atau pilih jasa pemborong jika proyek tersebut

tergolong mudah dikerjakan.

2. Sebelum menentukan kontraktor/pemborong mana yang akan dipilih, lakukan lebih dulu survei untuk mengetahui kredibilitas dan kemampuannya. Survei dapat kita lakukan dengan melihat hasil- hasil proyek yang telah dikerjakannya atau meminta pendapat dari

para pengguna jasa sebelumnya.

3. Pilih kontraktor yang telah tergabung dalam suatu asosiasi kontraktor yang terkenal (seperti GAPENSI, GAPENRI, GABPEKNAS, AKI). Hubungi kantor asosiasi tersebut guna mendapatkan konfirmasi

tentang kredibilitas kontraktor yang bersangkutan.

4. Jika kita memilih jasa pemborong, maka pastikan kita telah membuat gambar desain dan gambar kerja yang baik agar pemborong punya

arah kerja yang jelas.

5. Buatlah kontrak kerja yang tertulis guna meminimalkan peluang terjadinya salah tafsir dan sengketa. Cek dan telitilah semua klausul dalam kontrak tersebut agar jangan sampai ada klausul yang dapat merugikan kita.

530 PROPERTY TOP SECRET

6.

Mintalah pihak kontraktor atau pemborong untuk membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang lengkap dan rinci. Lakukan survei ke toko bangunan untuk mengecek apakah RAB tersebut

realistis atau kemahalan.

7. Lakukan selalu pengawasan setiap hari untuk menilai apakah proyek tersebut telah dikerjakan sesuai jadwal yang disepakati

8.

9.

dalam kontrak kerja.

Mintalah pihak kontraktor atau pemborong untuk memilih bahan/ material bangunan yang berkualitas dan memiliki Standar Nasional

Indonesia (SNI).

Mintalah pihak kontraktor atau pemborong untuk mengurus semua izin yang diperlukan seperti izin lokasi atau Izin Mendirikan

Bangunan (IMB).

Keuntungan menggunakan jasa kontraktor bangunan, antara lain: 1. Kita bisa mengetahui perkiraan total biaya yang akan dikeluarkan. 2. Gambar desain rencana rumah sudah pasti dan gambar lapangan sudah siap, karena kalau belum siap kontraktor yang baik tidak akan melaksanakan pekerjaan pembangunan agar mereka tidak

merugi.

3. Pengawasan di lapangan dapat dilakukan secara berkala (1 kali

seminggu).

4. Tidak perlu membeli atau menyediakan bahan material yang

dibutuhkan di lapangan.

5. Tidak terkena risiko apabila ada bahan material yang hilang dari

proyek.

6. Tidak perlu memikirkan soal teknis konstruksi dan pemasangan. 7. Ada masa pemeliharaan selama 3 bulan dari kontraktor, maksudnya apabila selama masa pemeliharaan ada pekerjaan yang hasilnya kurang baik, kita bisa meminta kontraktor untuk memperbaiki lagi tanpa biaya tambahan.313

Di sisi lain, jika kita memilih jasa pemborong bangunan, maka kita

harus memiliki sejumlah prasyarat sebagai berikut:

1. Kita harus punya cukup waktu untuk mengawasi dan membeli Jika tidak, maka proses pembangunan rumah dapat tersendat. bahan material untuk keperluan di lapangan selama pembangunan.

sendat.

2. Gambar desain rencana rumah sudah matang dan gambar lapangan sudah tersedia dengan lengkap agar pihak pemborong memiliki

arah kerja yang jelas.

3. Kita harus bisa membaca gambar lapangan, sehingga kita bisa mengikuti setiap proses atau tahapan pembangunan rumah. 4. Kita harus menguasai tata cara dan tahapan-tahapan

pembangunan rumah.

proses

5. Kita harus menguasai teknis konstruksi dan pemasangan di lapangan, jangan sampai kita hanya sekedar mengikuti saran 6. Mandor harus bisa dipercaya dan para pekerjanya (tukang)

mandor atau tukang.

berkualitas baik.

7. Pelaksanaan pembangunan dilakukan dengan model borongan

upah kerja.

8. Kita harus dapat menahan diri dalam pemilihan material dan tetap konsisten dengan desain awal, agar biaya pembangunan rumah

tidak membengkak.314

Menggunakan jasa pemborong dapat merugikan apabila:

1. Kita hanya punya waktu terbatas, sehingga kontinuitas pengawasan terganggu dan pengiriman bahan/material ke lapangan sering

terlambat.

2. Gambar desain rencana rumah belum matang dan sering berubah- ubah, dan gambar lapangan juga tidak lengkap, sehingga hal ini dapat mengakibatkan sering terjadinya pekerjaan bongkar pasang.

Kita tidak menguasai gambar lapangan dengan baik, sehingga bisa terjadi pekerjaan tambal sulam.

Kita belum menguasai dengan baik tata cara dan tahapan-tahapan pelaksanaan pembangunan, sehingga dapat menurunkan kualitas

bangunan rumah.

Kita belum menguasai teknis konstruksi dan pemasangan di lapangan sehingga dapat mengakibatkan kemajuan/progres pelaksanaan pekerjaan menjadi lambat (bisa juga hasil pemasangan tidak lurus

atau tidak siku).

Mandor tidak jujur dan para tukangnya berkualitas kurang baik, bahkan sering terjadi mandor/tukang menghilang di tengah pelaksanaan pembangunan rumah.

Pelaksanaan pekerjaan diborongkan upah kerjanya secara bertahap, sehingga proses pembangunan rumah bisa terhambat manakala

dana kita terbatas.

8. Kemungkinan kehilangan material di lapangan lebih besar. 9. Tidak ada Rencana Anggaran Biaya (RAB) pembangunan rumah

Skema 30.1 Tips Memilih Developer & Kontraktor Bangunan Jika kita ingin membangun rumah dalam jumlah terbatas dan hanya untuk dimiliki kalangan terbatas, maka kita dapat langsung berhubungan dengan kontraktor yang memang memiliki keahlian membangun rumah. Sebaliknya, jika rumah yang dibangun jumlahnya banyak dan harus dipasarkan ke banyak pihak, maka developer harus dilibatkan karena memiliki keahlian untuk mengembangkan suatu kawasan perumahan.

yang baik adalah bonafiditas perusahaan yang dicerminkan dari kekuatan permodalan dan Salah satu hal penting untuk menilai perusahaan pengembang (developer)

kemampuan manejemen serta penguasaan pasar.

Unit-unit rumah baru yang berada di lokasi perumahan yang dibangun oleh pengembang yang

bonafide akan lebih terjamin kualitasnya karena pihak

pengembang tidak akan berani mempertaruhkan reputasi perusahaan tersebut yang sudah lama terkenal dan teruji di masyarakat.

Namun sayang, rumah yang dijual pengembang bonafide biasanya berharga jauh lebih mahal dibandingkan rumah yang dibangun pengembang biasa.

Jika kita ingin membangun rumah baru secara mandiri, maka kita tidak perlu melibatkan developer namun cukup berhubungan dengan kontraktor/pemborong bangunan.

“Kontraktor” pada dasarnya memiliki pengertian yang sama dengan “pemborong” yaitu sama-sama berfokus pada usaha membangun rumah atau bangunan gedung yang lain. Meskipun demikian keduanya memiliki sejumlah perbedaan.

Namun demikian, jika rumah yang akan kita bangun tergolong rumah sederhana dan kita punya cukup banyak waktu luang, maka sebaiknya kita laksanakan sendiri pembangunan rumah tersebut tanpa harus melibatkan pemborong agar dapat menghemat biaya.

melibatkan tukang dan kuli yang baik berdasarkan gambar denah Kita pun dapat membangun rumah sederhana hanya dengan yang dibuatkan oleh tukang gambar sekelas lulusan STM

Ada sejumlah tips yang perlu kita perhatikan sebelum memilih developer/kontraktor/pemborong yang baik Tips tersebut dapat dibaca secara lengkap pada bab tentang tips memilih developer/kontraktor. Kesalahan memilih developer/kontraktor/pemborong akan dapat mendatangkan banyak kerugian material dan kerugian moril karena kecewa rumah yang dibangun ternyata tidak sesuai yang diharapkan.

Jasa Kontraktor lebih tepat digunakan jika proyek pembangunan rumah tersebut berskala besar atau memiliki tingkat kesulitan relatif tinggi.

Sedangkan jika proyek pembangunan rumah tersebut berskala terbatas (seperti rumah pribadi), maka kita cukup meminta bantuan pemborong yang jujur dan berpengalaman.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×

 

Hello!

SEO Manager Kami Membantu Anda

× SEO Consultation